Ce qu’il faut savoir avant d’acquérir un bien ancien

L’achat d’un bien ancien présente de nombreux avantages. Mais ce choix peut comporter des risques qu’il est préférable de connaître et d’anticiper. Quelles sont donc les précautions à prendre avant de signer le contrat d’acquisition de votre bien ancien ? Voici quelques conseils pour bien préparer votre projet immobilier.

Faites inspecter votre logement avant de signer un contrat

Un bien immobilier ancien a en général deux atouts majeurs qui peuvent vous attirer : son charme et sa localisation. Mais avant de procéder à l’achat, vous devez bien vous informer afin d’éviter les mauvaises surprises qui nécessitent souvent des travaux plus ou moins importants. Pour éviter les déconvenues et les dépenses imprévues, vous devez vérifier au préalable l’état général du logement. Cela prend en compte les aspects extérieurs et intérieurs de l’appartement ou de la maison.

Si le bien a plus de 5 ans ou si le propriétaire l’a acquis récemment, cela constitue un avantage majeur. Vous pouvez en effet analyser le dossier du diagnostic technique (DDT). Il regroupe les 5 documents obligatoires du bien. Vous pouvez également effectuer une visite de l’édifice. Ainsi, vous avez l’état général de votre nouvelle propriété, la qualité de ses installations électriques et la performance énergétique. Outre ces indicateurs, vérifiez systématiquement le toit, l’isolation thermique et acoustique, la cave et le garage. Inspectez également les murs, les parties communes, l’environnement ainsi que le montant des charges.

Calculez le coût de la rénovation et intégrez-le dans le prix d’achat

La rénovation d’une maison ou d’un appartement est une opération coûteuse et nécessite le concours de spécialistes. Ils sont à même de vous proposer un budget estimatif global de votre projet et vous aident à définir les différentes interventions sur le chantier. En fonction de l’état de votre bien ancien, les professionnels vous proposent en général 4 différents niveaux de rénovation, que l’on peut qualifier ainsi :

• express ou relooking,
• légère,
• complète,
• lourde.

Chacune de ces interventions est chiffrée au m². Ainsi, une seule unité peut vous coûter entre 220 et 1 000 euros. Pour obtenir l’estimation de la rénovation, vous avez besoin de multiplier le prix au m² par la surface à refaire. Ensuite, ajoutez à cela les frais annexes comme le calcul estimatif des frais de notaire ou les intérêts du prêt que vous avez contracté. Par conséquent, le prix d’achat final du bien ancien est la somme des coûts de vente et de la rénovation.

Vérifiez les taxes ou les frais supplémentaires liés à une propriété ancienne

Quand vous achetez un bien ancien, vous devez payer des frais d’acquisition en plus du prix de vente. Ces charges comprennent les droits de mutation si l’appartement a récemment changé de propriétaire. Les collectivités locales perçoivent ces taxes. Le notaire aussi perçoit sa rémunération pour la rédaction de l’acte de vente. En moyenne, estimez ces frais à 7 ou 8 % du prix d’achat global avant la signature du contrat.

Votre nouvelle propriété ancienne requiert le paiement des obligations fiscales annuelles. Parmi celles-ci, vous avez la taxe foncière sur les propriétés bâties qui est un impôt local perçu par les collectivités locales. Ce prélèvement est basé sur la valeur locative cadastrale du bien ou le loyer théorique qu’il peut rapporter s’il est loué. De plus, vous devez fournir des frais d’enlèvement des ordures. Cette taxe est proportionnelle à la première et les deux sont fixées par la commune ou l’intercommunalité.

Renseignez-vous sur les réparations effectuées au cours des dernières années

Pour savoir quelles réparations ont été faites sur votre bien ancien, vous pouvez demander plusieurs documents au vendeur. Le premier est le dossier de factures des travaux réalisés par des professionnels. Ces factures doivent clairement indiquer le type, la date et le prix des réparations. Ces trois éléments vous permettent déjà de statuer sur la qualité des matériaux utilisés. De plus, grâce aux coordonnées de l’entreprise qui les a installés, vous avez la possibilité de vous renseigner davantage. Le second est le DDT. Ces bilans vous renseignent sur les travaux envisageables.

Vous pouvez aussi consulter le carnet d’entretien de la copropriété si votre bien ancien fait partie d’un immeuble collectif. Ce document recense les travaux effectués sur les parties et les équipements communs de l’appartement. Il s’agit de la toiture, la façade, le chauffage, l’ascenseur… Ce document peut vous informer sur la qualité de la gestion de la copropriété et les charges à prévoir. Le carnet d’entretien est en général tenu à jour par le syndic de copropriété et mis à disposition des copropriétaires et des acquéreurs potentiels. Vous pouvez le consulter sur place ou le recevoir par courrier ou par mail.