Bien estimer le prix d’un terrain non constructible

De nombreux facteurs doivent être pris en compte lors de l’estimation du prix d’un terrain non constructible. La taille, l’emplacement et la topographie de la propriété sont tous des facteurs importants qui peuvent affecter le prix. 

Comment bien estimer le prix d’un terrain non constructible ? C’est ce que nous allons voir dans notre article.

Définition d’un terrain non constructible

Un terrain non constructible est une parcelle de terre qui ne convient pas à la construction en raison de sa taille, de sa forme, de son emplacement ou de son zonage. Toute construction au sein de ce terrain est interdite par la loi. 

Les lots non constructibles se trouvent généralement dans les zones rurales et sont utilisés à des fins agricoles ou récréatives. 

Parfois, les domaines non constructibles sont créés lorsqu’un projet de développement est annulé ou mis en attente. Dans ces cas, le terrain peut être impropre à la construction en raison de l’évolution du marché ou des règlements de zonage locaux. 

Quelle que soit la raison, les terrains non constructibles jouent un rôle important dans le paysage et peuvent offrir de précieux avantages environnementaux. Par exemple, ils peuvent servir de zones tampons entre les zones développées et les systèmes écologiques sensibles. Ils peuvent également offrir des possibilités de production agricole ou de loisirs de plein air. 

Dans certains cas, les lots non bâtis peuvent même être transformés en parcs publics ou en zones de conservation. En définitive, les terrains non bâtis jouent un rôle essentiel dans nos communautés et notre environnement.

Calculer le prix d’un terrain non constructible

Il faut savoir, avant toute chose, qu’un terrain non constructible coûte 20 fois moins cher qu’un terrain constructible.

Dérailleurs, on estime que la plupart des terres non constructibles valent entre 0,40 centimes à 10 € le mètre carré ! C’est pour cette raison que sur ce type de terrain, on exprime la dimension en hectare et non en m².

Sachez que vous pouvez demander l’avis d’un notaire pour estimer le champ souhaité.

Il y a quelques facteurs à prendre en compte pour calculer le prix d’un terrain non constructible : 

• La taille du terrain : plus le terrain est grand, plus il sera cher.
• L’emplacement : plus le terrain sera placé loin de la ville, moins il prendra de valeur. 
• Les caractéristiques de terrain : il s’agit de savoir si celui-ci présente des critères qui le rendraient plus précieux, comme un emplacement en bord de rivière ou l’accès à une autoroute majeure. 
• La valeur marchande dans la région : si, par exemple, les terrains de la région se vendent à 5 000 € l’hectare, votre terrain vaudra au moins autant.
• Le zonage de la région : si le terrain est zoné pour un développement commercial, il vaudra probablement plus que s’il est zoné pour un développement résidentiel. 
• La demande de terrain : les conditions actuelles du marché doivent être prises en compte. Si la demande de terrains est élevée dans la région, le prix sera plus élevé que si la demande est faible.

Une fois que vous aurez pris en compte tous ces facteurs, vous serez en mesure de fixer un prix équitable pour le terrain.

Estimation d’un terrain non constructible en zone agricole

Les terres agricoles font partie des biens immobiliers les plus importants. Elles fournissent la nourriture que nous mangeons et les fibres que nous portons. 

Par conséquent, les terres agricoles sont très recherchées et peuvent être extrêmement précieuses. Pour estimer la valeur d’une terre agricole, il faut tenir compte d’un certain nombre de facteurs, notamment l’emplacement, la qualité du sol et le climat. 

Les prix peuvent varier considérablement, en fonction de ces facteurs et d’autres. 

En général, les terrains situés dans une zone agricole valent plus que ceux situés dans une zone non agricole. 

Cela s’explique par le fait que les terres agricoles sont mieux adaptées à la culture et à l’élevage du bétail. 

Pour cette raison, les terrains se trouvant dans une zone agricole valent généralement plus du double des terrains situés dans une zone non agricole.

Pour vous donner un exemple chiffré, depuis 2018, le prix a atteint les 6000 euros par hectare. Le prix a doublé en 20 ans.

Et pour une vigne ?

Concernant la vigne, le coût du terrain varie selon le type : 

• Pour une vigne AOP (Appellation d’origine protégée) : elle se situe autour de 145 000 € par hectare,
• Pour une vigne eau-de-vie AOP : entre 40 000 et 43 000 € par hectare,
• Pour une vigne hors AOP : le prix se situe aux alentours de 14 000 € par hectare.

Estimation d’un terrain non constructible en zone boisée

Le coût d’un terrain boisé (partie d’une forêt ou d’un bois) a également doublé en une vingtaine d’années. Il est passé de 2000 € par hectare en 1995 à plus de 4000 € en 2019 (autrement dit, 0.40 € le m²). 

Toutefois, le prix d’un terrain boisé non constructible varie selon son emplacement géographique. 

Prix d’un terrain non constructible de loisir

On peut se servir d’un terrain non constructible pour créer une base de loisir. Il peut, notamment, être aménagé pour des activités sportives, du camping, de la chasse, du Trekking, etc. 

En moyenne, le prix au m² d’un terrain de loisir non constructible coûte environ 0,4 €, soit 4000€ par hectare.

Les frais de notaire

Afin de bien estimer le prix au m² d’un terrain non constructible, il vaut mieux faire appel à un expert dans le domaine: un notaire. 

Les frais de notaire pour l’évaluation d’un terrain non bâti se situent en moyenne autour de 7 à 8 % du coût total du bien. 

Ces frais incluent les droits et taxes (5 %), les débours (1 %) ainsi que les honoraires (1 %).

Est-il possible de faire estimer un terrain non constructible ?

La réponse est oui, c’est même conseillé pour obtenir une estimation la plus juste possible. En faisant estimer un terrain par un professionnel, comme l’on fait estimer sa maison, vous aurez l’assurance d’avoir la vraie valeur du terrain.

Notez que l’estimation d’un bien par des professionnels est à la portée de tous. D’ailleurs, la possibilité de faire cette démarche en ligne facilite grandement la tâche pour les vendeurs et les acheteurs.

Vous avez le choix entre divers outils en ligne pour faire estimer le bien. En général, vous n’avez qu’à entrer différents détails sur le terrain non constructible (sa localisation, la zone où le terrain est situé, les dimensions du terrain…). L’estimation est ainsi très sérieuse, exprimant la valeur du bien à partir de différents critères, dont la réalité du marché au moment où vous faites l’estimation.

Vous pouvez utiliser un outil clé en main, conçu justement pour estimer gratuitement un bien, quelle que soit sa localisation et quel qu’en soit le type. Bien entendu, cela signifie que vous pouvez aussi utiliser un outil en ligne pour connaitre la valeur d’un terrain non constructible. Les maisons et les terrains constructibles ne sont pas les seuls biens que vous pouvez faire estimer en ligne.